En los últimos años, se experimentó un crecimiento del real estate como alternativa de inversión contra los bajos rendimientos de las colocaciones financieras.

Ante la disyuntiva de invertir en dólares o hacerlo en activos inmobiliarios, muchos inversores apuestan a la compra de propiedades. Así, el precio de las propiedades se convierte en la variable clave que afectará el rendimiento de la inversión.

Pero, ¿cuáles son los factores que influyen sobre los precios?

1) Stock de viviendas a estrenar

Uno de los aspectos cruciales que afectan al precio de las propiedades es el stock de viviendas a estrenar.

Cuando hay un sobre stock de m2 (o una velocidad de producción mayor a la de absorción del producto) los precios bajan por un exceso de oferta.

Se puede calcular el promedio de permisos mensuales de construcción para un año determinado respecto al año anterior. Analizando este indicador se podría desacelerar el ritmo de lanzamiento de nuevos emprendimientos, evitando un sobre stock de unidades y una caída de los precios.

2) Participación de crédito en la compra o el desarrollo

A mayor cantidad de personas capaces de tomar préstamos, mayor demanda de unidades y más presión al alza de precios.

Sin embargo, más allá de los anuncios oficiales, lo cierto es que los créditos hipotecarios no siempre están disponibles a tasas atractivas.

Para ello habrá que analizar que porcentaje de los proyectos se han estado financiando sin crédito bancario, y de esa forma cuantificar el porcentaje de participación de los ahorristas individuales.

3) El tipo de cambio

Si el dólar se aprecia en relación con la moneda local, se necesitarán menos dólares para cubrir los costos de construcción (que se abonan en moneda local).

Así, se produce un aumento de la oferta de propiedades y una tendencia a la caída de su precio.

Si el dólar se deprecia en relación con la moneda local, aumenta la capacidad de ahorro del consumidor.

Así, a mediano plazo, es posible esperar un aumento de la demanda de propiedades.

4) Costo de construcción

Cuando los costos de construcción suben de manera generalizada los constructores de proyectos inmobiliarios los trasladan a sus listas de precios.

Un indicador a tomar en cuenta es el precio del terreno respecto al costo total de la obra.

5) La tasa de interés

La evolución de la tasa de interés en las colocaciones financieras afecta el nivel de inversiones en real estate.

Cuando la tasa es baja, muchos inversores migran desde las finanzas hacia los desarrollos inmobiliarios (aumentando la cantidad de unidades).

Por el contrario, cuando la tasa sube, las colocaciones financieras recuperan atractivo y muchos inversores toman el camino contrario. Así, en el mediano plazo, la cantidad de unidades se estanca y los precios tienden a subir.